Brauche ich für die Sanierung eine Genehmigung? Bauordnung, Eigentümer, Vermieter.
Bewilligungsfrei, Bauanzeige oder Baubewilligung: was in Wien für Bad, Fenster, Leitungen und Wände gilt und wann Eigentümer oder Vermieter zustimmen müssen.
Ohne Gewähr: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Beratung. Alle Angaben ohne Gewähr und ohne Haftung, siehe Haftungsausschluss.
Keine Rechtsberatung. Dieser Überblick beruht auf der Bauordnung für Wien in der Fassung LGBl. Nr. 25/2026 (in Kraft seit 15. Juli 2026). Ob Ihr Vorhaben bewilligungsfrei, anzeige- oder bewilligungspflichtig ist, hängt immer vom Einzelfall ab. Im Zweifel klären Sie es mit der Baubehörde (MA 37) oder lassen sich rechtlich beraten.
Drei Stufen nach der Wiener Bauordnung
- Bewilligungsfrei (§ 62a): weder Bewilligung noch Bauanzeige nötig.
- Bauanzeige (§ 62): Sie zeigen das Vorhaben mit Plänen an, in bestimmten Fällen gilt eine Wartefrist.
- Baubewilligung (§ 60): für Neu-, Zu- und Umbauten, soweit nicht die vereinfachten Verfahren greifen.
Was in der Regel bewilligungsfrei ist
- Leitungen innerhalb von Gebäuden (§ 62a Abs. 1 Z 32), also neue Wasser-, Abwasser- oder Elektroleitungen in der Wohnung.
- Fenstertausch (§ 62a Abs. 1 Z 34), solange er nicht unter die Bauanzeige fällt, siehe unten.
- Arbeiten, die weder unter § 60 noch unter § 62 fallen, etwa Malerarbeiten, neue Bodenbeläge oder der Tausch von Sanitärobjekten.
Wichtig: Arbeiten, die ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordern, dürfen auch ohne Genehmigung nur mit einem berechtigten Bauführer ausgeführt werden (§ 62a Abs. 2).
Wann eine Bauanzeige reicht
- Bad und Sanitäranlagen einbauen oder ändern, wenn die Be- und Entlüftung die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert (§ 62 Abs. 1 Z 1).
- Fenstertausch in Schutzzonen und bei Gebäuden, die vor dem 1. Jänner 1945 errichtet wurden (§ 62 Abs. 1 Z 3). Das betrifft einen großen Teil der Wiener Altbauten.
- Sonstige Änderungen und Instandsetzungen, die das äußere Erscheinungsbild nicht wesentlich verändern (§ 62 Abs. 1 Z 4). Hier ist eine statische Vorbemessung oder ein Gutachten beizulegen.
Der Bauanzeige sind Pläne beizulegen, sie kann auch elektronisch eingebracht werden. In bestimmten Fällen, etwa in Schutzzonen oder mit statischer Vorbemessung, darf erst nach einer Frist von einem Monat begonnen werden.
Wann eine Baubewilligung nötig ist
Größere Eingriffe in die Tragstruktur, etwa das Entfernen tragender Wände, Zubauten oder Änderungen der Nutzung gehen meist über die Bauanzeige hinaus. Dann braucht es eine Baubewilligung mit Statik und Nachweisen zu Brand- und Schallschutz.
Gesetzestext: Bauordnung für Wien im Rechtsinformationssystem (RIS).
Eigentumswohnung: Zustimmung der anderen Eigentümer
Nach § 16 Wohnungseigentumsgesetz dürfen Sie Ihre Wohnung auf eigene Kosten ändern, solange dadurch das Haus nicht geschädigt und die Interessen der anderen nicht beeinträchtigt werden. Werden allgemeine Teile des Hauses in Anspruch genommen, etwa Steigleitungen, Fassade oder in vielen Fällen die Fenster, brauchen Sie die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder eine gerichtliche Entscheidung. Klären Sie das früh mit der Hausverwaltung.
Mietwohnung: Anzeige an den Vermieter
Für Mietwohnungen im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt § 9 MRG: Wesentliche Veränderungen müssen Sie dem Vermieter vorher anzeigen. Lehnt er nicht binnen zwei Monaten ab, gilt die Zustimmung als erteilt. Holen Sie die Zustimmung am besten schriftlich ein.
So gehen wir vor
Wir klären vor dem Angebot, welches Verfahren Ihr Vorhaben braucht, und übernehmen auf Wunsch gemeinsam mit unseren Partnerarchitekten Pläne, Einreichung sowie die Meldung von Baubeginn und Fertigstellung. Die Entscheidung trifft die Behörde.
Häufige Fragen
Brauche ich für ein neues Bad eine Genehmigung?
Nach der Wiener Bauordnung ist der Einbau oder die Änderung eines Bades anzeigepflichtig, wenn die Lüftung die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert. Sonst ist ein Badumbau innerhalb der Wohnung meist bewilligungsfrei. Bei Eigentumswohnungen kann die Zustimmung der anderen Eigentümer nötig sein, wenn allgemeine Teile betroffen sind.
Darf ich im Altbau die Fenster einfach tauschen?
Bei Gebäuden, die vor dem 1. Jänner 1945 errichtet wurden, und in Schutzzonen ist für den Fenstertausch eine Bauanzeige nötig (§ 62 Abs. 1 Z 3 Bauordnung für Wien). In Eigentumshäusern gehören Fenster oft zu den allgemeinen Teilen.
Wer kümmert sich um Einreichung und Meldungen?
Auf Wunsch übernehmen wir das mit unseren Partnerarchitekten: Pläne, Bauanzeige oder Einreichung sowie Baubeginn- und Fertigstellungsmeldung.
Haftungsausschluss
Die Inhalte dieses Ratgebers dienen ausschließlich der allgemeinen Information. Sie stellen keine Rechts-, Steuer-, Förder- oder Fachberatung, kein Gutachten und kein Angebot dar und ersetzen keine Prüfung des konkreten Objekts durch befugte Fachleute.
Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Gesetze, Förderbedingungen und Preise können sich jederzeit ändern (Stand: 26. Oktober 2026). Preisangaben sind unverbindliche Richtwerte, verbindlich ist ausschließlich ein schriftliches Angebot.
Eine Haftung der Allimmo Bau GmbH für Schäden, die aus der Nutzung oder Nichtnutzung dieser Informationen entstehen, ist ausgeschlossen, soweit dies gesetzlich zulässig ist. Dies gilt nicht für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit sowie für Personenschäden.
